Beleggingsobjecten: van vastgoed tot beleggen in goud gevaarlijk?
Met de aantrekkende economie merk ik een grote toestroom aan vragen over beleggingsobjecten; wat is een beleggingsobject? Als advocaat financieel recht kan ik alleen adviseren of de aanbieder van beleggingsobjecten volgens de financiële regels handelt. Het is vaak wel een teken aan de wand als de financiële regels bij het aanbieden van beleggingsobjecten niet worden nageleefd.
Wat is een beleggingsobject volgens AFM?
Een beleggingsobject kan van alles zijn. Er zijn succesverhalen, maar schandalen zijn er ook in overvloed. Te denken valt aan Palm Invest, de misstanden bij beleggingen in Teakhoutplantages, maar ook beleggingen in wijn.
De belangrijkste kenmerken van een beleggingsobject is dat je als belegger betaalt voor een bepaald recht en dat je daarvoor rendement in het vooruitzicht krijgt gesteld. Van groot belang is dat vereist is dat het beheer vervolgens wordt uitgevoerd door een ander. De verkoper van vastgoed is niet vergunningplichtig. Dat wordt pas anders op het moment dat je bijvoorbeeld een vakantiewoning als beleggingsobject koopt en de verkoper voert het beheer uit. Jouw rendement is dan afhankelijk van het vakantiehuis en van het beheer. Het alleen kopen van een vakantiehuis om daar zelf te vertoeven, is geen beleggingsobject.
Landbouwkavels: grens beleggingsobject niet altijd duidelijk
Soms is de grens van wat een beleggingsobject is en wat niet, niet altijd duidelijk te trekken. Veel aanbieders van landbouwkavels geven aan buiten het bereik van de vergunningsplicht te blijven. Er wordt aangegeven dat het beheer niet door de aanbieder van landbouwkavels wordt gedaan en dat er alleen maar wordt geïnvesteerd in een landbouwkavel. De AFM heeft consumenten meerdere malen gewaarschuwd voor de risico’s bij beleggingen in grond. Er wordt eigenlijk gespeculeerd op een wijziging van een bestemmingsplan, welke wijziging vaak hoogst onzeker is.
Waar op te letten bij beleggingsobjecten?
Het is altijd goed om als investeerder te kijken of er sprake is van een vergunning houdende partij en of er sprake is van een prospectus. Als er geen sprake is van een vergunning, kan het zo zijn dat er gebruik wordt gemaakt van een vrijstelling. Er bestaan verschillende vrijstellingen voor aanbieders van beleggingsobjecten. Bijvoorbeeld dat beleggingsobjecten aan minder dan 100 consumenten worden aangeboden, of wanneer een serie wordt aangeboden waarbij er sprake is van minder dan 20 beleggingsobjecten. Ook is er vrijstelling als het beleggingsobject voor tenminste EUR 100.000,- wordt aangeboden. Er moet dan wel een duidelijke waarschuwing worden gegeven dat er buiten AFM toezicht wordt gehandeld. Extra waakzaamheid is dan wel geboden.
Als de aanbieder van beleggingsobjecten niet vergunningplichtig is, betekent dat niet dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) niet kan optreden. De AFM is namelijk ook toezichthouder op het gebied van oneerlijke handelspraktijken. Een oneerlijke handelspraktijk is een misleidende handelspraktijk of een agressieve handelspraktijk. Als het gaat om misleiding, moet het gaan om feitelijk incorrecte informatie, maar de wetgever heeft dit zo belangrijk geacht, dat ook het niet noemen van essentiële informatie misleidend kan zijn. Het gaat er dan om dat de gemiddelde consument de informatie moet krijgen die nodig is voor een weloverwogen keuze en essentiële informatie die ontbreekt, kan dus misleidend zijn. Er wordt dan ook wel gesproken over een ‘misleidende omissie’.
Gedupeerd of juist zelfs aanbieder van beleggingsobjecten?
Indien u twijfelt aan een beleggingsobject of u hebt al geïnvesteerd, kunt u altijd navraag doen bij Jasper Hagers, advocaat gespecialiseerd in beleggingsobjecten, om te vragen of aan de financiële regelgeving wordt voldaan. Indien daar niet aan wordt voldaan, is dat namelijk een goede indicatie dat er mogelijk meer mis kan zijn. Het hoeft natuurlijk niet het geval te zijn.
