10% boete NVM-koopovereenkomst gematigd
Boete ontbinding NVM-koopcontract
In de veelgebruikte modelovereenkomst van de NVM staat een standaard boeteclausule in het geval van ontbinding op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst opgenomen. Deze luidt:
“Artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1 Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […]”
Als de niet tekortschietende partij geen ontbinding, maar nakoming van de koopovereenkomst verlangt, dan geldt op grond van artikel 11.3 NVM koopakte dat de koper een boete verschuldigd is van drie promille (3‰) van de koopsom per dag met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete.
Uitspraak gerechtshof ‘s-Hertogenbosch d.d. 28 juni 2022
Het ging om de koop van een woning voor een koopprijs van € 790.000,–. Partijen waren een een contractuele ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van een deel van de koopprijs overeengekomen, namelijk voor een bedrag van € 325.000,–.
In deze zaak kwam eerst de vraag aan de orde of de koper zich terecht kon beroepen op een contractuele ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de koop van de woning. Vervolgens was de vraag, indien de koper zich niet op het financieringsvoorbehoud kon beroepen, of en zo ja, welke boete daarvoor gerechtvaardigd is.
De rechtbank Oost-Brabant had op 5 augustus 2020 geoordeeld dat de koper zich ten onrechte had beroepen op de ontbindende voorwaarde en veroordeelde de koper tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs. De koper is tegen dit oordeel met succes in hoger beroep gegaan.
Het hof is het eens met de rechtbank dat de koper geen beroep toekwam op de ontbindende voorwaarde. Ook oordeelde het hof dat de koper een contractuele boete verschuldigd was. Het hof zag echter aanleiding om de contractuele boete te matigen.
Aan de rechter komt de bevoegdheid tot matiging van een verschuldigde boete toe op basis van art. 6:94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De rechter dient terughoudend te zijn bij de toepassing van deze bevoegdheid. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de koopovereenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend en niets verhindert de rechter gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen, zoals het zijn van particulier. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang.
Het hof achtte onder andere de omstandigheid dat de geleden schade velen malen lager was dan de gevorderde contractuele boete van belang. Volgens het hof was er sprake van een wanverhouding tussen de contractuele boete en de geleden schade. Daarnaast bleek de woning kort na de ontbinding te zijn verkocht voor een hogere koopprijs. Het hof kwam tot de conclusie dat de werkelijk geleden schade daarmee op € 7.810,40 kwam en matigde de boete tot dit bedrag.
