De invloed van Corona op huur- en financieringsovereenkomsten
Sinds het begin van de coronacrisis heeft de rechter meer dan veertig uitspraken gewezen rondom huurprijsvermindering. In het merendeel is de huurder in het gelijk gesteld en wijst de rechter een vermindering van de huurprijs toe op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Kun je deze lijn ook doortrekken naar financieringsovereenkomsten? Corona heeft voor sommige ondernemers ook invloed op de rente- en aflossingsverplichtingen.
Dient een bank zich coulant op te stellen nu niemand Corona heeft voorzien? Ik meen van wel.
In deze blog bespreek ik de invloed van de coronapandemie op huur- en financieringsovereenkomsten.
Huurprijsvermindering door corona
Het merendeel van de rechters heeft geoordeeld dat de coronacrisis aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die kan leiden tot huurprijsvermindering. De getroffen overheidsmaatregelen hebben volgens de rechters geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In geval van onvoorziene omstandigheden kan op partijen de verplichting rusten in heronderhandeling te treden. Zo kunnen partijen zelf tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst komen, zoals een tijdelijke vermindering in de huurprijs.
Als partijen geen overeenstemming bereiken, is het aan de rechter om hier een beslissing over te nemen. De rechter heeft in veel gevallen geoordeeld dat de gevolgen van de coronacrisis tussen partijen moet worden gedeeld. Dit kan leiden tot forse huurkortingen van 50% van de huurprijs. Zo ook in deze uitspraak van 21 januari 2021. Deze huurprijsvermindering van 50% is echter geen vanzelfsprekendheid. De huurder heeft een zware bewijslast. Hij zal moeten onderbouwen dat hij als gevolg van de uitbraak van het coronavirus beperkt is in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren.
Verdeelsleutel voor nieuwe huurprijs
In een uitspraak van 9 maart 2021 van rechtbank Amsterdam formuleert de rechter een verdeelsleutel voor het vaststellen van de nieuwe huurprijs. De rechter neemt de omzetdaling van de huurder als uitgangspunt waarbij de volgende formule wordt gehanteerd:
Oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling/2) = gewijzigde huurprijs
Ik ben benieuwd of deze verdeelsleutel vaker door rechters gehanteerd gaat worden.
Heeft corona invloed op financieringsovereenkomsten?
Bij het toewijzen van een huurprijsvermindering moet ook rekening worden gehouden met de positie van de verhuurder. Niet iedere verhuurder zal in staat zijn om de nadelige gevolgen voor de huurder op te kunnen vangen. Verhuurders hebben vaak financieringsovereenkomsten gesloten met banken. Zij dienen dan nog steeds te voldoen aan hoge rente- en aflossingsverplichtingen, terwijl ze van de huurders een lagere huur ontvangen. Daarom willen zij hun financieringsovereenkomst aangepast zien.
In financieringsovereenkomsten wordt vaak opgenomen dat een pandemie niet als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. Tegelijkertijd moeten zij wel accepteren dat zij voor een langere periode een verlaagde huurprijs ontvangen. Het is dan ook maar de vraag of banken zich in alle redelijkheid kunnen beroepen op deze standaardbepaling. Iedereen wordt geraakt door de pandemie. Er kan dan ook gesteld worden dat ook banken hun steentje dienen bij te dragen. Hier is echter nog geen jurisprudentie over.
Ik kan mij voorstellen dat in lijn met de rechtspraak over huurprijsvermindering de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zou kunnen leiden tot een wijziging in het rentepercentage of opschorting van de periodieke aflossing. Dit zal vanzelfsprekend afhankelijk zijn van alle omstandigheden van het geval.
Advocaat in tijden van Corona
De coronacrisis heeft invloed op huur- en financieringsovereenkomsten.
De coronacrisis heeft voor veel ondernemers desastreuze gevolgen. Vele horecaondernemingen en winkels kunnen de huur niet meer betalen.
Uit rechtspraak blijkt dat in veel gevallen de rechter tot een huurprijsvermindering komt op grond van onvoorziene omstandigheden.
De coronacrisis is immers een omstandigheid waarmee partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening mee konden houden. Op de huurder rust wel een zware bewijslast om dit aan te tonen. De onvoorziene omstandigheid zou je kunnen doortrekken naar financieringsovereenkomsten. Veel ondernemers kunnen door de coronacrisis bijvoorbeeld niet meer voldoen aan de rente- en aflossingsverplichtingen. Hoewel hier nog geen rechterlijke uitspraken over zijn gewezen, durven wij dit betoog wel te voeren.
Heeft u vragen over wat de gevolgen zijn van de coronacrisis voor uw financieringsovereenkomst of huurovereenkomst? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met advocaat contractenrecht Amsterdam, Lisa Jie Sam Foek (ljsf@fennekadvocaten.nl).
