Exoneratiebeding in huurovereenkomst
Exoneratiebeding in huurovereenkomst: onaanvaardbaar?
Partijen staan vrij om een exoneratiebeding op te nemen in een huurovereenkomst. Een exoneratiebeding kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid toch niet van toepassing zijn, als toepassing van de regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). In een uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2021 benadrukt de rechter dat bij de beoordeling hiervan alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden. Bovendien moet terughoudendheid worden betracht.
Beperking aansprakelijkheid in huurovereenkomst
Huurder en verhuurder hebben een franchiseovereenkomst en voor diezelfde periode een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een winkelpand. In de huurovereenkomst zijn enkele exoneratiebedingen opgenomen om de aansprakelijkheid van de verhuurder te beperken. In het winkelpand wordt asbest aangetroffen, waarop de huurder moet besluiten zijn winkel te sluiten. De huurder stelt verhuurder aansprakelijk voor de geleden schade, ontstaan door een tekortkoming van verhuurder. Als reactie hierop beroept de verhuurder zich op de verschillende exoneratiebedingen die tussen partijen zijn overeengekomen, waaronder zijn beperking van aansprakelijkheid. Daarnaast heeft de verhuurder gedurende een bepaalde periode de huurder wel schadeloosgesteld voor een deel van de gevolgen van de tekortkoming.
Het hof: beroep op exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
De vraag of het beroep op deze exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, beantwoordde het hof Arnhem-Leeuwaarden bevestigend. Het hof oordeelde dat door de tekortkoming de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst geen enkele betekenis meer heeft. Door de aanwezigheid van het asbest, de tekortkoming, kon de verhuurder het gehuurde niet meer ter beschikking stellen. Het hof oordeelde dat deze tekortkoming van de verhuurder de kern van de prestatie vormt. Daarnaast vond het hof het van belang dat de verhuurder de huurder voor een bepaalde periode wel schadeloos heeft gesteld voor een deel van de gevolgen van de tekortkoming.
Hoge Raad: terughoudendheid bij toetsing exoneratiebeding
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof.
De Hoge Raad oordeelt dat in de huurovereenkomst tussen partijen het toepassingsbereik van de exoneratiebedingen al beperkt was. Partijen hadden namelijk in de overeenkomst opgenomen wanneer een exoneratiebeding niet van toepassing was. De Hoge Raad oordeelt dat de tekortkoming van de verhuurder binnen dat beperkte toepassingsbereik viel.
Daarnaast overweegt de Hoge Raad dat de tekortkoming mogelijk tijdelijk was, en dus niet de gehele overeenkomst zou voortduren. Dit blijkt uit de door het hof vastgestelde feiten dat de tekortkoming niet langer voortduurt. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden overweegt, lijkt dit met name van belang te zijn vanwege het door het hof genoemde argument dat door de tekortkoming elke betekenis aan de tussen partijen gesloten overeenkomst is komen te ontvallen.
Gelet op deze omstandigheden, oordeelt de Hoge Raad dat het hof onvoldoende terughoudend is geweest. Bovendien lijken er geen duidelijke gronden te zijn om de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst onaanvaardbaar te achten.
Conclusie exoneratiebedingen in huurovereenkomst
De Hoge Raad benadrukt in deze uitspraak zijn vaste jurisprudentie met betrekking tot de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent dat door de rechter terughoudendheid moet worden betracht. Bovendien dient de rechter bij de beoordeling of een exoneratiebeding uit een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alle omstandigheden van het geval te betrekken.
Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog vragen over exoneratiebedingen, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met advocaat contractenrecht Amsterdam, Lisa Jie Sam Foek (ljsf@fennekadvocaten.nl).
