Goedkeuring afwijkende bedingen
Huurbescherming
Op huurovereenkomsten bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is semi-dwingend recht van toepassing. Dit volgt uit artikel 7:291 lid 1 BW. Dit betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van de wettelijke bepalingen in afdeling 6 van boek 7 BW. Bedingen die ten nadele van de verhuurder afwijken van voornoemde wettelijke bepalingen zijn wel toegestaan. Als partijen in de huurovereenkomst wensen af te wijken van de wet, dan moeten de zogenaamde “afwijkende bedingen” worden goedgekeurd door de kantonrechter. In de praktijk wordt dit regelmatig vergeten, met als gevolg dat de huurder deze bedingen kan vernietigen.
Afwijkende bedingen
De afwijkende bedingen zijn geldig totdat de huurder de vernietiging van het beding in kwestie inroept. Dit kan de huurder doen tot drie jaar vanaf het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder ten dienste is gekomen. Op het moment dat een beding ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke huurbescherming (in afdeling 6 van boek 7 BW), dan kan de huurder dit beding vernietigen, tenzij goedkeuring van de kantonrechter is verkregen voor de afwijkende bedingen. Ieder van de partijen kan goedkeuring van de kantonrechter verzoeken. De kantonrechter verleent goedkeuring indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter het volgende omstandigheden van belang acht:
– hoedanigheid huurder (klein/zelfstandig/groot);
– hoedanigheid verhuurder (professioneel en/of landelijk opererend);
– huurder heeft juridisch advies ingewonnen bij het sluiten van de huurovereenkomst;
– huurder is wel of niet afhankelijk van de verhuurder;
– hoe regelmatig huurt huurder een bedrijfsruimte.
Veel voorkomende afwijkende bedingen
Een van de meest voorkomende afwijkingen is afwijking van de termijnbescherming in artikel 7:292 BW. De wet gaat er namelijk vanuit dat de huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van 5+5 jaar. Alternatief is dat men een huurovereenkomst sluit voor een periode van 2 jaar of korter (artikel 7:301 BW). De gebruikelijke huurbeschermingregels als verwoord in de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten zijn voor een periode van 2 jaar of korter. Als partijen bijvoorbeeld een huurovereenkomst willen sluiten van 3 jaar, dan zullen zij toestemming moeten vragen van de kantonrechter. Dit is namelijk een afwijkend beding.
Andere veelvoorkomende afwijkende bedingen zien op:
– de afwijking van de opzegbescherming (artikel 7:293 BW);
– de toevoeging van een extra opzeggingsgrond (artikel 296 BW);
– afwijking voorgeschreven rechtelijker toetsing (7:295 en 7:296 BW);
– uitsluiting huurprijsherziening (7:303 en 7:304 BW).
Kortom, het is zowel voor de huurder als voor de verhuurder van belang zich realiseren dat wanneer men ten nadele van de huurder afwijkt van de dwingendrechtelijke huurregels in de wet, dat zij zich juridisch laten adviseren om te voorkomen dat een overeengekomen beding later vernietigbaar blijkt te zijn.
Heeft u vragen hierover, neem dan contact op met onze advocaat vastgoedrecht Shyra Mijdam (https://fennekadvocaten.nl/advocaten/shyra-mijdam/)
