Huur en bedrijfsovername
Vergeet de verhuurder niet bij bedrijfsovername
De recente uitspraak van de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:4931) is een goed voorbeeld waarin huurbescherming een rol kan spelen bij een bedrijfsovername.
In dit geval ging het om een huurder (met een bakkerszaak) die zijn bedrijf reeds had overgedragen en pas naderhand de verhuurder confronteerde met een nieuwe huurder. Toen de verhuurder het daar niet mee eens was, vorderde de huurder een vervangende machtiging tot indeplaatsstelling van de rechter (ex artikel 7:307 BW). Van belang daarbij is dat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen dat het niet was toegestaan het gehuurde aan een derde in gebruik te geven.
Artikel 7:307 BW kan echter een inbreuk maken op de contractsvrijheid van partijen. Deze mogelijkheid van een inbreuk op dit beginsel is door de wetgever gebonden aan specifieke voorwaarden, terwijl het voldoen daaraan nog niet automatisch leidt tot het verlenen van de gewenste machtiging door de kantonrechter. Het wijzigen van de persoon van de huurder is geen doel op zich maar een middel om een bedrijfsoverdracht mogelijk te maken die zonder die indeplaatsstelling (redelijkerwijs) niet tot stand kan komen, aldus de kantonrechter.
Allereerst is vereist dat de huurder (door haarzelf of een ander) uitgeoefende bedrijf wenst over te dragen aan een derde (artikel 7:307 lid 1 BW). Daarnaast dient de huurder aan te tonen dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht. Tot slot de voorgestelde huurder ook voldoende waarborgen moet bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In deze zaak kreeg de huurder gelijk en kon bleef de bedrijfsovername dus onaangetast. Het is echter raadzaam hier tijdig hierover met de verhuurder in gesprek te gaan.
Heeft u vragen over een indeplaatsstelling? Neemt u dan contact op met onze vastgoedrecht advocaat Shyra Mijdam.
