Huurprijsregulering middenhuursegment
Huurprijsregulering vrije sector
Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Onderdeel van dit omstreden programma is dat een deel van de vrije sector net als de “sociale huur” gereguleerd wordt (zie ook: Programma Betaalbaar wonen | Rapport | Rijksoverheid.nl). De plannen hebben gelet op de krapte in de woningmarkt veel kritiek gekregen. Wat de huurprijsregulering inhoudt en wat vastgoedbeleggers naar aanleiding hiervan kunnen verwachten, zal in deze blog worden besproken.
Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het WWS drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten die zijn gerelateerd aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde geldt sinds 1 mei 2022 een cap van maximaal 33% van het totaal aantal punten. Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs op basis van het aantal punten dat aan een woning wordt toegekend. De liberalisatiegrens ligt in 2022 op € 763,47. Ligt de aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens, dan valt de huurwoning in de gereguleerde sector (sociale huur).
Het kabinet wil het WWS “doortrekken” tot door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten). Hierdoor zullen huurprijzen van veel vrije sectorwoningen worden gereguleerd. In het programma wordt gesproken over de uitbreiding van het WWS met een nader in te vullen opslagpercentage. Wat dit precies zal gaan inhouden, is nog niet duidelijk.
Op dit moment wordt in drie gemeenten (Utrecht, Zwolle en Doetinchem) gekeken wat de effecten zijn van de regulering van het middenhuursegment. Op basis hiervan wordt de exacte vormgeving van de regulering bepaald, inclusief de bovengrens van de middenhuurregulering. De Jonge wil de mogelijkheden onderzoeken om de huurprijsregulering van toepassing te verklaren op lopende huur contracten.
Op gespannen voet met artikel 1 Eerste Protocol EVRM
In 2018 heeft de Hoge Raad zich gebogen over de vraag of de Staat artikel 1 Eerste Protocol EVRM schendt doordat verhuurders van (niet geliberaliseerde) woonruimte op grond van regelgeving geen “decent profit” dan wel “minimal profit” kunnen behalen (“fair balance” op regelgevingsniveau) als bedoeld in de EHRM-rechtspraak. De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord.
Relevant is echter de overweging van de Hoge Raad dat dit niet wegneemt dat de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een “individual and excessive burden” en zich daarom met succes kunnen beroepen op artikel 1 EP. Er dient immers ook op individueel niveau sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Deze is niet aanwezig indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last heeft te dragen, aldus de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.6.4. Of er sprake is van strijd met artikel 1 EP zal dus per geval moeten worden bekeken.
In hoeverre de plannen van het kabinet worden doorgevoerd en wat deze concreet zullen inhouden zal in de toekomst moeten blijken. Het is de bedoeling dat de nieuwe wetgeving per 1 januari 2024 inwerking treedt.
