Kosten voor gebruik WKO-installatie door huurder tóch niet voor rekening van verhuurder
Op 21 februari 2024 heeft de rechtbank Midden-Nederland zich uitgelaten over een vergelijkbare kwestie als in het Arcantis-arrest. De rechtbank heeft het arrest van de Hoge Raad verduidelijkt.
De Hoge Raad in het Arcantis-arrest
De Hoge Raad heeft zich in januari 20222 uitgelaten over het doorbelasten van kapitaals- en onderhoudslasten voor een WKO-installatie aan huurders. In deze uitspraak gaat de Hoge Raad in op de vraag of een verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten voor WKO-installaties via de servicekosten in rekening mag brengen bij haar huurder(s). De verhuurder had namelijk voor de WKO-installatie en het daarbij behorende leidingwerk een opstalrecht gevestigd ten behoeve van een derde partij. Voor de levering van warmte, koude en warm tapwater had de verhuurder een overeenkomst gesloten met de derde. De kosten die bij de verhuurder in rekening werden gebracht voor de warmte, koude en warm tapwater heeft de verhuurder via de servicekosten doorberekend aan de huurders. Deze afrekening had betrekking op de posten (1) verbruik warmte, (2) vastrecht warmte, (3) huur warmtemeter, (4) vastrecht koude en (5) vastrecht afleverset/tap. De vraag deed zich voor of de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten voor WKO-installaties via de servicekosten in rekening mag brengen bij haar huurder(s).
Het antwoord daarop is negatief. Volgens de Hoge Raad is een WKO-installatie een onroerende aangelegenheid, wat betekent dat de installatie onlosmakelijk verbonden is met de woning en als gevolg daarvan tot de gehuurde woonruimte behoort.
Volgens de Hoge Raad dient de verhuurder dus die kosten te verdisconteren in de (kale) huurprijs. Het is niet ondenkbaar dat een warmtepomp en zonnepanelen ook worden gezien als een onroerende aanhorigheid.
Warmtelevering door een derde aan de huurder
Het Arcantus-arrest zegt niets over de situatie waarin de warmteleverancier een andere partij is dan de verhuurder. Daarover is de rechtbank Midden-Nederland duidelijk.
De rechtbank heeft namelijk geoordeeld dat niet uit voornoemd arrest blijkt dat de verhuurder moet betalen voor de door de huurder aan een derde verschuldigde vaste kosten voor een WKN-installatie waar de huurder gebruik van maakt.
De vaste kosten die in rekening werden zagen in de zaak die zich voordeed bij de rechtbank alleen op het WKN en dat eindigt met de afleverset in het gehuurde. De kosten zien dus op het gehele leidingnetwerk van de leverancier en de (huur van) de afleverset en bijbehorende apparatuur.
Uit het Arcantus-arrest volgt hooguit dat artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert boven de regeling uit de Warmtewet 2014, in het geval dat de feitelijke situatie leidt tot tegenstrijdigheid van die twee regelingen. Van zo’n feitelijke situatie kan sprake zijn als:
- een WKO-installatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde en
- de huurder de verbruikskosten en de vaste kosten voor die WKO-installatie aan de verhuurder betaalt, omdat zij daartoe een overeenkomst hebben gesloten en
- de verhuurder als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt.
Artikel 7:237 lid 2 BW leidt er in die gevallen toe dat de verhuurder de vaste kosten voor zo’n WKO-installatie niet mag doorberekenen als servicekosten, maar moet verdisconteren in de huurprijs. Van die situatie is geen sprake als de warmteleverancier een derde is waarmee de huurder een leveringsovereenkomst moet sluiten. De verhuurder dan volledig buiten de levering van warmte.
Ook is geoordeeld dat het feit dat de verhuurder een woning verhuurt met de verplichting een leverantieovereenkomst te sluiten van de energieleverancier geen gebrek is. Daarbij overwoog de rechtbank dat de woning wordt verwarmd door en op grond van een overeenkomst met een derde in plaats van door verhuurder, is niet relevant voor de vraag of er sprake is van een gebrek. Het gehuurde kan worden verwarmd. Het is daarom niet duidelijk waarom het huurgenot van de huurder zou zijn aangetast door de wijze waarop het gehuurde wordt voorzien van warmte.
Heeft u vragen hierover of over uw situatie met betrekking tot dit onderwerp? Neem dan contact met ons op!
