Let op bij inroepen financieringsvoorbehoud
Let op bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud.
In deze casus had een koper een pand gekocht in Amsterdam voor 6,3 miljoen euro. In de koopovereenkomst was opgenomen dat hij een bankgarantie of waarborgsom diende te verstrekken. Dat had hij niet gedaan, omdat hij dacht dat zijn adviseur, die hem tijdens deze koop begeleidde, tijdig een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat bleek niet het geval te zijn, althans niet volgens de voorgeschreven formaliteiten van het financieringsvoorbehoud. Dat kwam de koper zeer zuur te staan.
Verstrekken waarborgsom
Als een bod op een woning is geaccepteerd en het koopcontract is getekend, dan vindt de overdracht van de woning niet meteen plaats en is de koper officieel nog geen eigenaar van de woning. Tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht wil de verkoper vaak een waarborgsom ontvangen, als zekerheid dat de woning ook echt gekocht wordt.
De verplichting tot het verstrekken van de waarborgsom wordt in de koopovereenkomst opgenomen. Deze waarborgsom bedraagt 10 procent van de overeengekomen totale koopprijs. Bij het beschikken over onvoldoende middelen om deze waarborgsom te betalen, is de koper verplicht een schriftelijke bankgarantie te stellen. Hierbij staat de bank garant voor de betaling van de afgesproken waarborgsom als de koper zijn of haar verplichtingen niet nakomt.
Niet-nakoming waarborgsom
De koper komt de bovengenoemde verplichting tot het verstrekken van de waarborgsom of bankgarantie niet na. Als gevolg daarvan ontbindt de verkoper de koopovereenkomst en vordert een contractuele boete van 10 procent van de koopprijs.
Koper vertrouwt op adviseur bij inroepen financieringsvoorbehoud
De koper bekent dat hij geen bankgarantie of waarborgsom heeft verstrekt. Dit omdat hij ervan uitging dat zijn adviseur, die hem tijdens deze koop begeleidde, tijdig een beroep had gedaan op het bedongen financieringsvoorbehoud. De adviseur heeft echter bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud de in de koopovereenkomst voorgeschreven formaliteiten niet in acht genomen. De koper vertrouwde op zijn adviseur.
Matiging boete bij onjuist inroepen financieringsvoorbehoud
De koper vindt dat de boete moet worden gematigd omdat volgens hem het financieringsvoorbehoud was ingeroepen. De boete van maar liefst € 630.000 is volgens hem buitensporig. Als die zou worden toegewezen, leidt dit volgens hem tot een onaanvaardbaar resultaat. Ook meent de koper dat de boete in geen enkele verhouding tot de door de verkoper geleden schade staat.
De rechtbank stelt bij het verzoek tot matiging voorop dat matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW mogelijk is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf is in het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007 nader ingevuld: de rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de koper geen omstandigheden heeft aangevoerd die leiden tot matiging van de boete. Dat de koper op zijn adviseur heeft vertrouwd, kan niet aan de verkoper worden tegengeworpen. De verkoper staat immers buiten de relatie die de koper met zijn adviseur heeft. Dat zijn adviseur het financieringsvoorbehoud niet op tijd heeft ingeroepen, ligt in zijn risicosfeer. Dat komt dan ook voor risico van de koper. Dit levert geen omstandigheid op die tot matiging kan leiden. Daarnaast heeft de verkoper wel degelijk schade geleden volgens de rechtbank. De koop heeft namelijk geen doorgang gevonden en daarmee is de koopprijs niet betaald. In de onzekere tijden van corona is de kans groot dat de overeengekomen koopsom ook niet meer behaald zal worden. Op grond van deze argumenten veroordeelt de rechtbank de koper tot betaling van een bedrag van € 630.000.–.
Het is dus van zeer groot belang om bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud alle voorgeschreven formaliteiten in acht te nemen.
Aansprakelijkheid makelaar bij inroepen financieringsvoorbehoud
De koper meent dat de boete op zijn makelaar verhaald kan worden. De makelaar heeft in de visie van de koper namelijk verzuimd het financieringsvoorbehoud op juiste wijze in te roepen.
Of de adviseur van de koper aansprakelijk is en daarmee de boete op hem verhaald kan worden is echter nog maar de vraag. De koper dient namelijk te bewijzen dat hij zijn adviseur inderdaad de opdracht heeft gegeven om het financieringsvoorbehoud in te roepen en dat de adviseur dit niet tijdig en op de juiste wijze heeft gedaan. Over het algemeen is dat niet eenvoudig.
Deze uitspraak laat zien dat het bij koopcontracten van groot belang is om alle formaliteiten in acht te nemen. Bovendien dien je zelf altijd scherp te blijven.
Heeft u problemen bij de koop of verkoop van uw woning, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat contractenrecht Lisa Jie Sam Foek (ljsf@fennekadvocaten.nl).
