Overeenkomen wanneer een contract ontbonden mag worden? Dat kan!
Overeenkomen wanneer een contract ontbonden mag worden? Dat kan!
In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de Hoge Raad ging het over een geschil tussen De Wielingen Vastgoed B.V. (verhuurder) en Beachhotel De Wielingen B.V. (huurder) over de huur van een hotel. Beachhotel wilde van de huurovereenkomst af door die te ontbinden op grond van een bepaling uit de huurovereenkomst. De vraag die centraal stond was of Beachhotel de overeenkomst mocht ontbinden op grond van een contractuele bepaling die afwijkt van artikel 6:265 lid 1 BW. De Hoge Raad oordeelde dat dit mogelijk was.
De uitspraak hierover vindt u hier.
De wettelijke regeling van ontbinding van een contract
Volgens artikel 6:265 lid 1 BW is ontbinding mogelijk wanneer de wederpartij tekortkomt in de nakoming van een verbintenis. Bijvoorbeeld wanneer de verhuurder gebreken aan het verhuurde niet verhelpt. Ontbinding is echter niet toegestaan wanneer de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit wordt ook wel de “tenzij-bepaling” genoemd.
Mag Beachhotel op grond van de huurovereenkomst ontbinden?
In deze zaak ging het om de ontbinding van een huurovereenkomst van een hotel in Cadzand-Bad. Vastgoed verhuurde sinds eind juni 2018 het hotel aan Beachhotel. In de overeenkomst waren een aantal bepalingen opgenomen op grond waarvan Beachhotel de overeenkomst mocht ontbinden. Zo moest Vastgoed garanderen dat het hotel voldeed aan de eisen van volksgezondheid en brandveiligheid. Daarnaast moest de apparatuur in het hotel naar behoren werken. Wanneer dit niet het geval was, moest Vastgoed een boete betalen van 50.000,00 euro. Daarnaast kreeg Beachhotel de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Artikel 12 sub b van de overeenkomst luidde:
“Indien verhuurder een of meer van de hiervoor uiteengezette garanties in artikel 6 en 12 niet of niet volledig nakomt en/of sprake is van een inbreuk, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete ad € 50.000,00 per overtreding en heeft Huurder het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van Huurder om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).”
Al snel bleek dat het hotel niet voldeed aan de gestelde eisen uit het huurcontract. Zo moest onder andere het zwembad noodgedwongen worden gesloten, deed de WIFI het niet, lekte het dak en was er overlast van stank en vliegen door een constructiefout. Als gevolg hiervan ontbond Beachhotel de overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 12 sub b van de huurovereenkomst. Daarnaast vorderde Beachhotel bij de kantonrechter betaling van de verbeurde boetes en schadevergoeding. Vastgoed vorderde daarentegen dat de ontbinding niet rechtsgeldig was en dat de huurovereenkomst dus bleef bestaan.
De kantonrechter wees de vordering van Vastgoed toe. Volgens de kantonrechter was een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd omdat de tekortkoming van Vastgoed te klein was. Wel veroordeelde de kantonrechter Vastgoed tot betaling van de boetes. In hoger beroep stelde het hof vast dat Vastgoed de huurovereenkomst had overtreden maar bekrachtigde het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding niet gerechtvaardigd was.
In cassatie (dus bij de Hoge Raad) werd geklaagd dat het hof eraan was voorbijgegaan dat artikel 6:265 lid 1 BW van regelend recht is en dat partijen hier dus bij overeenkomst van af mogen wijken. De ontbindingsbevoegdheid die was opgenomen in de huurovereenkomst tussen Vastgoed en Beachhotel was zo’n afwijking. Het hof heeft volgens Beachhotel ten onrechte de ontbinding getoetst aan de “tenzij-bepaling” van artikel 6:265 lid 1 BW.
De Hoge Raad gaat hierin mee en overweegt dat artikel 6:265 lid 1 BW van regelend recht is en dat het partijen vrij staat hiervan af te wijken. Of de overeenkomst ontbonden mocht worden moest dus beoordeeld worden aan de hand van het hierboven genoemde artikel uit de huurovereenkomst.
Met andere woorden:
Overeenkomen wanneer een contract ontbonden mag worden? Dat kan!
Advocaat ontbinding van contracten
Onze advocaat contractenrecht mr. Lisa Jie Sam Foek is gespecialiseerd in commerciële contracten en staat veel partijen vrij die contracten wensen te ontbinden of daarmee geconfronteerd zijn. Heeft u een vraag over de mogelijkheid een contract al dan niet te kunnen ontbinden, neem dan contact op met Lisa (lisa@fennekadvocaten.nl).
