Prejudiciële vragen
De Hoge Raad heeft op 1 april 2022 prejudiciële vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van huurwoningen. De prejudiciële vragen stellen aan de orde of een huurder ten laste van de verhuurder recht heeft op de wettelijke minimumbijdrage in verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 BW, indien de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde “wisselwoning”.
Relevante feiten
De huurders in kwestie huren een woning in een flatgebouw dat is eigendom is van verhuurder. Verhuurder heeft aangekondigd groot onderhoud en renovatiewerkheden te willen uitvoeren in een aantal flatgebouwen van verhuurder. De renovatiewerkzaamheden omvatten onder meer het aanbrengen van een lift per flat, wijziging van de entree, wijziging van de elektrische installatie, wijziging van de verwarmingsinstallatie en energiebesparende maatregelen bestaande uit het isoleren van gevels, daken en glas. De renovatiewerkzaamheden zouden werden gecombineerd met het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. In het najaar van 2015 hebben de werkzaamheden in de woning van de huurders plaatsgevonden. De huurders hebben gedurende een periode van zes weken verbleven in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. Daarnaast heeft de verhuurder aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,– wegens de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.
De huurders zijn een procedure gestart tegen de verhuurder waarin zij hebben gevorderd de verhuurder te veroordelen tot betaling van € 5.910,–, zijnde de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten in de zin van art. 7:220 lid 6 BW.
De kantonrechter heeft de vorering van de huurders afgewezen. In hoger beroep heeft het hof de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld
- Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
- Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de onder 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
- En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
- Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
Juridisch kader renovatiewerkzaamheden
Allereerst bepaald artikel 7:220 BW dat indien een verhuurder gedurende de huurtijd met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet, moet de huurder daartoe gelegenheid geven. Deze verplichting van de huurder om een renovatie te gedogen, laat onverlet de aanspraken van de huurder op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding als daar aanleiding voor is. Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder. De rechter beslist in voorkomende gevallen of een renovatievoorstel redelijk is. Indien het gaat om een renovatie van ten minste tien woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer ten minste 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd (art. 7:220 lid 3 BW).
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de renovatie draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (art. 7:220 lid 5 BW).
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen en woonwagens en standplaatsen wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en wordt jaarlijks geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW). Deze minimumbijdrage was ten tijde van de renovatie in de zaak die zich voordeed € 5.910,–. Eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten kan de verhuurder in mindering brengen op de hoogte van de minimumbijdrage (art. 7:220 lid 7 BW).
Beantwoording van de prejudiciële vragen
De Hoge Raad overweegt in rechtsoverweging 3.3.3 dat:
“een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).”
Gelet op het bovenstaande is volgens de Hoge Raad het antwoord op de eerste prejudiciële vraag dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, indien die woning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is.
Verder oordeelt de Hoge Raad met betrekking tot de tweede tot en met de vijfde vraag dat de in die vragen bedoelde kosten van de huurder, die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of gemaakt worden bij terugkeer in de gerenoveerde woning, in beginsel door de verhuurder moeten worden vergoed op grond van art. 7:220 lid 2 jo. art. 7:208 BW. De zesde vraag leent zich volgens de Hoge Raad niet voor beantwoording.
Mocht u vragen hebben met betrekking tot het huurrecht, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat vastgoedrecht Shyra Mijdam (shyra@fennekadvocaten.nl).