VvE weigert toestemming zonder redelijke grond
Voor sommige handelingen is toestemming van de VvE vereist. Het komt regelmatig voor dat VvE-leden het niet met elkaar eens kunnen worden en dat de VvE geen medewerking verleend. VvE-leden kunnen niet zomaar tegen een voorstel stemmen. Zij moeten daar gegronde redenen voor hebben. De VvE kan alleen toestemming weigeren als zij daarvoor een redelijke grond heeft. Anders kan het besluit worden vernietigd door de kantonrechter eventueel gecombineerd met een vervangende machtiging van de kantonrechter. Of er sprake is van een redelijke grond is zeer casuïstisch en hangt dus af van alle omstandigheden van het geval.
Voorbeelden uit de rechtspraak over vervangende machtiging
In een zaak die zich afspeelde voor het hof Amsterdam wenste een van de VvE-leden een serre te realiseren in haar tuin. De eigenaar had daarom de VvE verzocht om toestemming te verlenen om aan de (gemeenschappelijke) achtergevel van de woning een vergunningsvrije uitbouw (de serre) te plaatsen. De VvE heeft deze toestemming geweigerd. In hoger beroep oordeelt het hof Amsterdam dat de VvE ten onrechte geen medewerking heeft verleend.
Allereerst oordeelt het hof dat artikel 5:121 BW van toepassing is. Uitgangspunt daarbij is dat de verzochte machtiging (slechts) kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De VvE heeft tegen het plaatsen van de serre diverse bezwaren aangevoerd. Ik zal hieronder een aantal van de bezwaren bespreken.
Zo had de VvE bezwaar gemaakt tegen de beglazing die in het dak van de serre zou worden aangebracht. Zij verwacht dat dit een inbreuk op de privacy van met name de bewoners van de eerste etage zal veroorzaken, temeer nu in de serre een keuken wordt geplaatst. Het hof deelt deze verwachting niet, aangezien de serre, die 2,5 meter diep wordt, gedeeltelijk onder het balkon van de eerste etage staat.
Een ander bezwaar van de VvE tegen plaatsing van de serre betreft de door haar verwachte afname van dag- en zonlicht bij de naastgelegen woningen. De eigenaar die heeft verzocht om de vervangende machtiging heeft een rapport overgelegd, waarin is geconcludeerd dat de daglichttoetreding na realisatie van de serre niet verandert ten opzichte van de huidige situatie. Aangezien de VvE tegen deze conclusie niets meer heeft ingebracht anders dan de algemene stelling dat een uitbouw wel licht zal wegnemen, zag het hof geen reden om het rapport niet te volgen. Daarmee is niet uitgesloten dat het zonlicht op het terras van de buren wél in enige mate zal afnemen. De VvE heeft echter onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat van een qua tijdsduur en oppervlakte relevante afname sprake zal zijn, zodat het hof ervan uit is gegaan.
Hieruit blijkt dus dat het loont om een bezonningsonderzoek te laten uitvoeren in het geval hier de bezwaren op de gericht zijn.
Er waren nog een aantal andere bezwaren, waarvan het hof uiteindelijk heeft geoordeeld dat de bezwaren, ook wanneer die in onderlinge samenhang worden beschouwd, geen redelijke grond voor weigering van de gevraagde toestemming opleveren. Hierbij neemt het hof mede in aanmerking het rechtens te respecteren belang van de appartementseigenaar in kwestie bij het vergroten van zijn/haar woonoppervlak door middel van plaatsing van een serre. Het verzoek tot een vervangende machtiging is dan ook verleend.
Korte termijnen
Van belang is na een negatief besluit van VvE zo snel mogelijk contact op te nemen met een advocaat. Vaak geldt er namelijk een korte termijn van één maand waarbinnen een procedure aanhangig moet worden gemaakt (bij vernietiging van een besluit van de VvE). Dit is een fatale termijn. Dat betekent dat als de termijn verstreken is, en binnen die termijn is geen verzoek aan de rechtbank gedaan, het besluit onherroepelijk vast staat. Het is dus heel belangrijk om meteen in actie te komen.
Herkent u deze situatie en heeft u een geschil met uw VvE? Neem dan contact op met onze advocaat vastgoedrecht Shyra Mijdam (shyra@fennekadvocaten.nl).
