Wat zijn de gevolgen van het Didam-arrest?
Didam-arrest
Het zogeheten Didam-arrest van 21 november 2021 heeft een grote verandering teweeg gebracht. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel.
Op basis van het gelijkheidsbeginsel moet een overheidslichaam de ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Inmiddels zijn er verschillende uitspraken van lagere rechters gepubliceerd, waarin het Didam-arrest wordt toegepast en daarmee de maatstaf verder wordt uitgekristalliseerd.
Lees het ‘Didam’ arrest hier: ECLI:NL:HR:2021:1778
Uitzondering
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er één uitzondering is op bovenstaande hoofdregel. In de uitspraak van 22 augustus 2022 wordt deze uitzondering toegepast door de rechter:
‘’Ten slotte heeft de Hoge Raad een uitzondering op de hiervoor omschreven hoofdregel geformuleerd. De door middel van een selectieprocedure beoogde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat dat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt’’.
De rechtbank Midden-Nederland heeft in een zaak die zich voordeed geoordeeld dat de gemeente in die kwestie zich rechtsgeldig op de uitzondering heeft beroepen. Zij heeft op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde, namelijk Ymere, voor de aankoop in aanmerking komt en heeft haar voornemen tot verkoop op de juiste wijze, tijdig en voldoende gemotiveerd bekendgemaakt.
Daarbij waren de volgende omstandigheden relevant. Bij besluit van 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Almere, gelet op de krapte op de woningmarkt, de behoefte aan betaalbare huurwoningen en de wachttijd voor sociale huurwoningen, ingestemd met het realiseren van extra sociale huurwoningen, onder meer ter plaatse van het Perceel. In de publicatie van 17 juni 2022 schrijft de Gemeente dat zij middels haar woonbeleid wil voorzien in de behoefte aan sociale en betaalbare woningen en dat zij voornemens is het Perceel aan Ymere te verkopen ten behoeve van de realisatie van circa 120 sociale huurwoningen en circa 245 m2 BVO ondergeschikte commerciële ruimte. In de publicatie is vermeld dat de Gemeente het Perceel wenst te verkopen aan een woningcorporatie, vanwege de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet, waaraan een woningcorporatie als toegelaten instelling is gebonden.
Uit de publicatie blijkt dat de Gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het Perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft de Gemeente hiermee, mede gelet op de aan haar in dit kader toekomende beleidsruimte, voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het Perceel in aanmerking komt. Of een gegadigde een woningcorporatie is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar.
Lees de uitspraak hier: ECLI:NL:RBMNE:2022:3350
Handreiking
Zowel bij gemeenten als bij marktpartijen is er nog veel onduidelijkheid over het arrest en de gevolgen hiervan. Daarom is er in november 2022 een handreiking gepubliceerd over de gronduitgifte na het Didam-arrest. De handreiking omvat praktische stappenplannen, en dient ter ondersteuning voor gemeenten bij de implementatie van het Didam-arrest. De handreiking is hier te lezen: https://vng.nl/nieuws/handreiking-over-gronduitgifte-na-didam-arrest.
Mocht u vragen hebben met betrekking tot het Didam-arrest, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat vastgoedrecht Shyra Mijdam (shyra@fennekadvocaten.nl)
