Groot risico bij verkeerd inroepen financieringsvoorbehoud

Je loopt een groot risico bij het verkeerd inroepen van het financieringsvoorbehoud. Zonder tijdig documentatie te verstrekken waaruit volgt dat de hypotheekaanvraag is afgewezen, loop je het risico dat het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig is ingeroepen. Zo oordeelde rechtbank Den Haag in maart 2022 dat onvoldoende is gebleken dat de financieringsaanvraag was afgewezen. De rechtbank heeft de koper derhalve veroordeeld tot betaling van een boete van € 76.500.

Verkoop woning met financieringsvoorbehoud

Een verkoper verkoopt in 2020 zijn woning aan kopers voor € 765.000.

In de koopovereenkomst voor de verkoop van de woning staat het navolgende financieringsvoorbehoud:

“Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. (…) Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. (…) onder ‘goed gedocumenteerd’ [wordt] verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: minimaal een kopie hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing.”

De kopers krijgen de financiering niet rond en roepen het financieringsvoorbehoud in. Zij voegen daarbij een brief van Rabobank toe waarin kort gezegd staat dat de financieringsaanvraag wordt afgewezen. Het inkomen van kopers zou onvoldoende zijn. De verkoper stelt dat deze brief niet voldoet aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud. In dat licht stelt de verkoper dat kopers niet hebben voldaan aan de ontbindende voorwaarde en kopers de boete van 10% zijn verschuldigd.

Eerder schreef ik ook een blog over het inroepen van het financieringsvoorbehoud en de gevolgen daarvan: Let op bij inroepen financieringsvoorbehoud – Blog – Fennek Advocaten Amsterdam

Hypotheekaanvraag niet bijvoegen is toerekenbare tekortkoming

De rechtbank stelt de verkoper in het gelijk. De rechtbank oordeelt:

“De rechtbank stelt vervolgens voorop dat de in artikel 15.3 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting om een kopie van de hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing te overleggen is geformuleerd als een harde verplichting waaraan [gedaagden] moeten voldoen. Als daaraan niet is voldaan, is al sprake van een tekortkoming.”

Aangezien de kopie van de hypotheekaanvraag niet was overgelegd, was niet voldaan aan de harde verplichting. Volgens de rechtbank is dan ook sprake van een tekortkoming van kopers, is de koopovereenkomst terecht door verkoper ontbonden en zijn kopers de 10%-boete verschuldigd.

Kopers betoogden nog dat het hen niet kan worden verweten dat zij de hypotheekaanvraag niet hadden toegevoegd omdat de Rabobank geen kopie van de hypotheekaanvraag kon verstrekken. De rechtbank gaat daar niet in mee. De rechtbank oordeelt dat van kopers mag worden verwacht dat zij verkoper vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn dan op andere wijze gedocumenteerd in staat zouden stellen te controleren of zij aan hun inspanningsverplichting voor de hypotheekaanvraag hadden voldaan. Dan hadden kopers bijvoorbeeld gedocumenteerd moeten aantonen voor welk bedrag financiering was aangevraagd. Dat hadden kopers niet gedaan. De korte brief van Rabobank werd door de rechtbank onvoldoende bevonden.

Matiging boete koopovereenkomst

De contractuele boete van 10% zou uitkomen op € 76.500. Kopers verzochten de rechtbank de boete te matigen. Zij voerden daartoe aan dat de boete gelet op de prijsontwikkeling in de woningmarkt disproportioneel is. De boete zou geen compensatie meer vormen voor de door verkoper gemaakte kosten. Verkoper stelde daar tegenover dat hij de woning opnieuw heeft geprobeerd te verkopen, maar dat slechts twee biedingen van rond de € 700.000 zijn ontvangen. En uiteindelijk is het pand binnen de familie verkocht voor € 720.000.

Een contractuele boete kan op grond van de wet door de rechter worden gematigd. Die bevoegdheid moet echter wel terughoudend worden toegepast. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Alleen het uiteenlopen van de werkelijke schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.

De rechtbank matigt in dit geval de boete niet. De rechtbank overweegt dat de contractuele boete en de hoogte daarvan van 10% gebruikelijk is in dit soort koopovereenkomsten. Bovendien is de boete wederkerig: wanneer één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd. Dat geldt voor allebei.

In dit geval houdt de boete van € 76.500 dus stand.

Advocaat koopovereenkomst en financieringsvoorbehoud

Ook deze uitspraak van de rechtbank Den Haag laat zien dat het van groot belang is naar de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud te kijken en die voorwaarden strikt na te leven. Je loopt een groot risico bij het verkeerd inroepen van het financieringsvoorbehoud. Wanneer niet alle documentatie tijdig wordt verstrekt, wordt niet voldaan aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud en levert dat een toerekenbare tekortkoming, en dus hoge boete, op.

Mocht u vragen hebben over het financieringsvoorbehoud of over een koopovereenkomst in zijn algemeenheid, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat contractenrecht, Lisa Jie Sam Foek (lisa@fennekadvocaten.nl).