Makelaar aansprakelijk bij onjuist woonoppervlak
Onjuist woonoppervlak op Funda
Het woonoppervlak speelt een grote rol bij de beslissing om een huis te kopen. Als achteraf het woonopperlvak kleiner blijkt dan wat op Funda vermeld staat, is de vraag wat de juridische mogelijkheden zijn voor de koper. Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM, VBO of VastgoedPro zijn sinds 1 juli 2019 verplicht om de meetinstructie te volgen die gebaseerd is op de NEN-2580-norm. Als een makelaar deze instructie niet volgt, kan de makelaar bij onjuist woonoppervlak jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is. In dit kader heeft het Hof Den Bosch op 1 december 2020 een belangrijk arrest gewezen.
Verkeerd woonoppervlak op Funda
Kopers kochten een huis voor 363.000 euro. Op Funda stond vermeld dat de woonoppervlakte 200 vierkante meter was. Kort voor de levering is het vermoeden gerezen bij de kopers dat het opgegeven woonoppervlak niet juist was. Daarom hebben de kopers een taxatie laten uitvoeren. Uit het taxatierapport bleek dat het woonoppervlak slechts 160 vierkante meter was, en een marktwaarde had van 350.000 euro.
Exoneratiebeding in koopovereenkomst
Koper en verkoper hadden in hun koopovereenkomst een bepaling opgenomen dat als er een afwijking is in een vermeld woonoppervlakte, de koper daaraan geen rechten kan ontlenen jegens de verkoper. De aansprakelijkheid van de verkoper voor een verkeerd vermeld woonoppervlakte is hiermee dus uitgesloten.
Een bepaling waarin de aansprakelijkheid van een contractspartij wordt uitgesloten of beperkt, wordt ook wel een exoneratiebeding genoemd. Eerder schreef ik een blog over exoneratiebedingen.
Makelaar aansprakelijk bij onjuist woonoppervlak
Het hof moest beoordelen of de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper. Bij deze beoordeling komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht verlenen. In beginsel mogen kopers ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie.
In de verkoopbrochure was onder andere het woonoppervlak opgenomen. Daarbij werd vermeld dat aan de informatie in de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. Deze enkele vermelding is onvoldoende, vond het hof. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan de meetinstructie mag ontlenen.
De makelaar heeft zich niet dus niet aan de meetinstructie heeft gehouden terwijl de koper hier wel op mocht vertrouwen. Het Hof oordeelde derhalve dat de makelaar dus onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper en de makelaar dus aansprakelijk is. Hiervoor moet de makelaar de schade vergoeden die daarvan het gevolg is.
Hoe berekent de rechter de schade?
De kopers hebben in deze zaak een schadeberekening gemaakt. Zij stelden dat de schade moet worden begroot door uit te gaan van de prijs per vierkante meter (de koopsom gedeeld door 200 vierkante meter), vermenigvuldigd met 40 vierkante meter (het verschil met tussen het opgegeven en werkelijke woonoppervlakte). Het hof ging hier niet in mee.
Het hof gaat mee met de beoordeling van de rechtbank in eerste aanleg. Daarin werd bepaald dat de schade moet worden berekend door de betaalde koopsom te vergelijken met de marktwaarde op het moment van aankoop. Het hof schat in dat als de kopers over de juiste informatie hadden beschikt, de kopers een prijs van 353.000 euro zouden hebben betaald. In deze zaak werd de makelaar dan ook veroordeeld de kopers het verschil tussen de betaalde koopsom en de geschatte marktwaarde te betalen.
Advocaat bij onjuist woonoppervlak
Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog vragen over de aansprakelijkheid van een makelaar bij een onjuist woonoppervlak, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met advocaat contractenrecht Amsterdam, Lisa Jie Sam Foek (ljsf@fennekadvocaten.nl).
